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以股权转让方式取得土地进行房地产开发真的能避税?

发表时间: 2018-07-05 10:07:10

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【背景和示例】:

土地因其不可再生性,价格不断攀升。转让国有土地使用权,应到国土部门属下的土地交易中心办理交易,再在其土地所在土地部门办理土地权属变更登记。中间涉及土地转让的税费,转让金大约每平方米土地30多元;契税,成交价的3%,以及其余零星费用。土地成交价往往金额巨大,随之交易税费一般亦为数不低。为省税费,有的土地交易双方不愿进入土地交易中心进行交易,而是采取转让原土地权利人(公司)股权的方式,到工商局办理股东及法人代表变更登记,通过取得公司100%股权的方式获得土地使用权。
        比如,甲将他于3年前以2000万元价格取得的一块土地转让给乙,两人经协商谈妥,甲以1.9亿元的市场公允价格将这47500平方米商住用途的国有土地使用权转让给乙。如以转让土地使用权方式交易,则转让金(费)为150多万元,契税为570万元。该地登记的土地使用权人为某贸易公司。贸易公司在工商局登记的股东为甲与另一人,甲持股权90%,另一人占股权10%,该贸易公司专为取得土地注册成立,没有开展其他业务,经注册会计师审计证实如此。于是,甲与另一股东签名,将贸易公司100%股权转让给乙与乙指定的另一人,并到工商局办理了贸易公司股东变更、章程变更、法人代表变更等手续,乙成为贸易公司股东,从而实际获得土地。
                                
          以上这种情况,在法律上,不能视为发生土地使用权转让。贸易公司作为独立法人,有民事活动主体资格,对外独立承担民事责任,享有民事权利,在它内部,无论股东、住所、法人代表、注册资本、经营范围、名称、章程等登记事项发生什么变化,都不影响它在法律上享有的独立人格地位。因此,如土地权利人内部发生变化,只需要到工商局部门办变更登记即可;如名称、住所、法人代表变化,按《土地登记规则》,应到国土部门办理变更登记,但这不属于土地使用权转让,无需缴交转让金、契税等税费。

【法律精细分析】:
        那么,采用以上做法转让土地岂非很“着数”?事实并非如此!!
        首先:(一)
        受让土地后,乙虽然实际拥有了可供开发的土地,但是当乙进行房地产开发时,却只能将2000万元作为土地成本计入产品,与实际取得土地的成本1.9亿元相比,不能计入成本的差额达1.7亿元。若又按土地增值税最低30%计算,乙将至少缴纳土地增值税:1.7亿元×30%=5100万元,还将增加企业所得应纳税收入(1.7亿元-5100万元)=1.190亿元,如按25%所得税率计,为2975万元。加起来,须至少纳税高达8075万元!
        其次,(二)那么,可否以贸易公司名义申请土地评估,增加土地价值为1.9亿元,然后请求税务机关确认此为开发产品的土地成本?这是做不到的。因为,贸易公司发生股权转让时,公司名下土地价值在帐面净值上为2000万元,而乙收购甲对贸易公司所持100%股权时,不论将股权交易价写成多少,土地资产隐含的评估增值1.7亿元在税收上没有确认实现,因此不能按1.9亿元作为计税成本。
        再次,(三)那又能否在乙完成了对贸易公司全部股权的收购后,由贸易公司将整体资产转让给乙控股的另一间开发公司,以换取对开发公司的股权?当贸易公司的唯一资产为这块土地,评估价值为1.9亿元,开发公司与贸易公司签订协议,将作价1.9亿元的土地资产整体转让给开发公司,贸易公司只要不收取非股权支付价,就可以不必计算资产视同销售所得1.7亿元的所得税,开发公司也可以按1.9亿元作为计税成本。这样做是合法的,也不是不可以操作。但是,开发公司接受贸易公司整体资产转让后,土地权利要从贸易公司过户到开发公司名下,仍要支付契税(1.9亿元×3%)=570万元和转让金150多万元。贸易公司在收回投资时,将作为资产转让所得体现评估增值额,仍应缴纳企业所得税,如按25%税率计,亦是为数不低!只不过延迟一点交纳而已,意义不大。
    因此,以买卖公司股权方式转让土地使用权,实际上并不能节省税费。
  【目前现状】
          不过,实际上,商业用地或者住宅用地开发时,很多开发公司实际所应缴纳的土地增值税成本风险都转嫁到了消费者购买的房价上;而工业用地开发时,自己的土地增值税虽然自己来承受,但是工业用地的开发,在土地税费上当地工业区管委会或者其他部门出台相应缓、免政策,同时依靠企业的财务处理来消化该部税费。
       上述措施都逃避不了未来潜伏和未来将要发生的土地增值税等重大缴税科目,只是各有套路而已;而实际上目前暂时通过股权转让,来规避以资产转让形式现实存在的土地税费。总之通俗一句话,现在规避掉重额税费,以后会怎么样,视具体情况而定,总比当前付出现实巨大成本好!这也是很多企业的考量因素,也是目前全国范围内股权转让形式下进土地买卖大行其道的原因。

【国家现有的规定】
        第一,   纯土地资产的公司,全部股权一次性全部转让,应当缴纳土地增值税;
        第二,    不能作为投资形式规避增值税。改变原以房地产进行投资或者联营方式的出资不用缴纳土地增值税的规定,也需要缴纳税费。这也是与本文乙方进行房产开发时,股权转让款不能计入资产成本相对应的。
 【龚淳律师最后的对策和结论】
         一、股权转让仍是目前规避土地增值税的不二手段,虽然未来不管土地属性如何,税费成本未来也会得到相应解决,总比现在缴税强;
        二、股权转让涉及的公司如果只存在土地资产而无其他具体实业的,应当部分转让、逐次转让,分期转让,避免一次性转让引起政府监管部门的重大关注。(而目前税务部门出台的批复也只针对一次性股权转让的个案,并未出台系统文件)
       三、受让方企业家要有心理准备,不应简单理解股权转让了,以后这类税费就没有了。土地开发时最终成本始终需要靠帐面体现出来,帐面体现不了,节税目的就达不到。应当作长远和综合性的税务筹划。

 附件1 【有关股权一次性转让,须缴纳税费】:
  附:国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)
 广西壮族自治区地方税务局:

          你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报〔2000〕32 号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100 %的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税
                                                   国家税务总局
                                                    二〇〇〇年九月五日
附件2【以土地作为投资方式的,2006年之后仍需缴纳土地增值税】

 1、《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定:

  一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题: 对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
 2、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定:
 五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
    对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定

  六、本文自2006年3月2日起执行。
 3、根据上述文件的规定,你们以土地使用权投资是否交纳土地增值税,关键是投资的企业是否从事房地产开发,如果是从事房地产开发,且投资行为在2006年3月2日之后就要按照规定计算交纳土地增值税,不能适用财税[1995]48号的优惠规定。


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